【 明 報 專 訊 】 THE PROPERTY MARKET is distorted, and housing is in short supply. That has everything to do with the application list system, which allows developers to control land supply. Yesterday (February 28) the government announced its decision to scrap it and regularly put land up for sale. The new policy will reverse the anomaly that has persisted for several years.
The Leung administration is to regain full control of land supply. This new policy, aimed at bringing about a stable, healthy property market, deserves approval and is worth support. However, just because the government is in control of land supply, it does not necessarily follow that the property market will be stable and healthy. The government must have regard to the following aspects before it can achieve this aim.
(1) It is the government's policy to supply each year sufficient land for producing 20,000 private housing units. The target is based on the average annual volume of transaction in the 1999-2009 decade. It is open to question whether the demand estimate is accurate because Hong Kong was then hit by a financial turmoil. In the period in question, property prices plummeted, and the volume of transaction sharply shrank. Furthermore, since the end of the 1970s, the average annual volume of transaction of private housing has remained way above 20,000 units. Therefore, the Long Term Housing Strategy Steering Committee should scientifically and objectively look at the actual demand for private housing so that supply and demand will be in equilibrium. Only if it does so will the property market develop healthily.
(2) The government has opted to invite developers' bids for land. That is a way of selling land, but auctions are held openly and are thought more transparent because, at a land auction, bidders hold their placards up under watchful eyes. That its land sales will be seen as just and fair, the government should, when it invites bids, disclose more information with a view to boosting market and public confidence.
(3) In the past few years, several projects (including some atop railway stations) failed to draw any bids. Some in the industry believe that has something to do with their huge sizes and the huge investments required. Medium-size and small developers may lack the financial resources needed to undertake such ambitious projects. Having regard to this, the government should consider splitting sites up to allow medium-size and small developers to take part. That would help end the situation in which the handful of developers are virtual oligopolists.
The property market is extremely anomalous. The government has now taken one measure after the other and decided to regain full control of land supply. What will it do if the market sees a correction? Yesterday (February 28) Secretary for Development Paul Chan said in reply to a press question, "Even if the economic conditions change and the property market sees a correction, the government will stick to its land sale target." Indeed, orderly and constantly stable supply is essential to the property market's healthy development. If it reduced supply as soon as the market turns down slightly, it would as good as prop it up by disabling the market mechanism. That is by no means the right thing to do. However, if property prices fall over 70% as they did as a result of Tung Chee-hwa's "85,000 flats a year" policy and Hong Kong is swarmed with "negative equity" victims, it will be totally inadvisable for the government to be so inflexible and stubborn as to stick to its target instead of readjusting its policy. Only if the government pursues all its policies opportunely, suitably, with the right vigour and at the right pace may one hope that it can avert crises and that, come what may, the property market will become stable and healthy.
明 報 社 評 2013.03.01 ﹕ 政 府 掌 控 土 地 供 應 有 助 打 造 健 康 樓 市
樓 市 扭 曲 ， 房 屋 供 應 緊 絀 ， 與 政 府 實 施 勾 地 機 制 ， 由 發 展 商 主 導 土 地 供 應 有 很 大 關 係 ， 政 府 昨 日 （ 2 月 28 日 ） 宣 布 取 消 勾 地 機 制 ， 恢 復 主 導 出 售 土 地 ， 新 做 法 將 會 扭 轉 過 去 幾 年 的 不 正 常 現 象 。
現 在 ， 梁 振 英 政 府 全 面 收 回 土 地 供 應 主 導 權 ， 從 打 造 穩 定 健 康 的 樓 市 出 發 ， 新 政 策 值 得 肯 定 和 支 持 。 不 過 ， 政 府 主 導 土 地 供 應 ， 不 等 於 穩 定 健 康 的 樓 市 必 然 出 現 ， 要 達 成 目 標 ， 政 府 有 幾 方 面 要 關 顧 。
（ 1 ） 目 前 政 府 每 年 供 應 2 萬 個 私 人 住 宅 單 位 土 地 的 政 策 ， 2 萬 個 的 數 目 ， 以 2009 年 對 上 10 年 的 平 均 成 交 量 為 依 據 ， 不 過 ， 這 樣 計 算 需 求 量 是 否 正 確 ， 值 得 斟 酌 ， 因 為 當 年 定 出 2 萬 個 時 ， 是 以 歷 經 金 融 風 暴 、 樓 價 大 跌 、 成 交 顯 著 萎 縮 的 成 交 量 為 據 ， 與 實 際 需 求 肯 定 存 在 落 差 ； 另 外 ， 上 世 紀 由 70 年 代 末 期 開 始 ， 本 港 住 宅 平 均 成 交 量 遠 超 2 萬 個 ， 所 以 ， 長 遠 房 屋 策 略 督 導 委 員 會 應 以 科 學 客 觀 方 法 ， 檢 視 私 人 住 宅 單 位 的 實 際 需 求 量 ， 使 整 體 供 求 趨 於 平 衡 ， 樓 市 才 能 健 康 發 展 。
（ 2 ） 政 府 選 擇 招 標 推 售 土 地 ， 雖 云 此 乃 賣 地 方 式 的 一 種 ， 不 過 ， 拍 賣 公 開 進 行 ， 發 展 商 在 目 睽 睽 下 舉 牌 出 價 ， 感 覺 上 更 具 透 明 度 。 要 使 公 平 、 公 正 讓 人 看 到 ， 政 府 日 後 在 招 標 時 ， 應 該 披 露 更 多 資 料 ， 以 爭 取 市 場 和 公 的 信 心 。
（ 3 ） 近 年 一 些 土 地 招 標 ， 包 括 鐵 路 上 蓋 等 都 曾 出 現 流 標 ， 業 內 人 士 認 為 與 項 目 規 模 大 、 投 資 額 龐 大 有 一 定 關 係 ， 使 一 般 中 小 型 發 展 商 因 為 財 力 不 足 ， 無 緣 問 津 。 政 府 日 後 推 售 土 地 ， 應 該 顧 及 這 個 情 ， 適 當 地 分 割 一 些 項 目 ， 讓 中 小 型 發 展 商 也 可 以 參 與 ， 改 變 集 中 少 數 幾 個 大 發 展 商 ， 變 相 形 成 寡 頭 壟 斷 的 局 面 。
樓 市 處 於 極 度 不 合 理 景 ， 此 際 政 府 連 番 出 招 和 全 面 掌 控 供 應 主 導 權 ， 一 旦 樓 市 出 現 調 整 ， 政 府 將 如 何 應 對 ？ 發 展 局 長 陳 茂 波 昨 日 （ 2 月 28 日 ） 回 答 提 問 時 ， 表 示 「 即 使 經 濟 情 改 變 ， 樓 市 有 調 整 ， 政 府 仍 然 會 繼 續 維 持 原 有 賣 地 指 標 」 。 的 確 ， 要 樓 市 健 康 發 展 ， 需 要 有 序 恆 常 穩 定 供 應 ， 若 市 稍 為 逆 轉 ， 政 府 即 減 少 供 應 ， 則 等 同 托 市 ， 市 場 機 制 形 同 失 效 ， 絕 非 恰 當 做 法 。 不 過 ， 若 調 整 深 度 出 現 類 如 董 建 華 「 八 萬 五 」 的 情 ， 樓 價 下 跌 超 過 七 成 ， 負 資 產 「 哀 鴻 遍 野 」 ， 但 是 政 府 仍 然 固 執 目 標 ， 不 適 時 調 整 政 策 ， 這 種 不 懂 變 通 的 做 法 ， 也 絕 不 可 取 。 任 何 政 策 都 要 適 時 、 適 度 ， 能 夠 掌 握 好 分 寸 和 節 奏 ， 則 樓 市 無 論 遇 到 什 麼 狀 ， 才 有 望 化 險 為 夷 ， 朝 穩 定 健 康 的 方 向 發 展 。
■ Glossary
anomaly ﹕ a thing or situation different from what is normal or expected
equilibrium ﹕ the economic condition in which there is neither excess demand nor excess supply in a market
oligopolist ﹕ one of a few persons or groups that control the supply of a commodity
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